mardi 28 septembre 2010

Le rebond de l'immobilier à Paris est-il durable ?

A mon avis le rebond de l'immobilier parisien a été en grande partie dû à la baisse de l'euro qui a créé un effet d'aubaine pour les investisseurs étrangers, et par extension aux investisseurs locaux.

Un euro fort est au contraire mauvais pour l'immobilier parisien car il limite l'attractivité pour les investisseurs étrangers (qui sont une part non négligeable de la demande à Paris).

A mon avis, le rebond de l'immobilier de ce printemps/été a donc été favorisé par la baisse spectaculaire de l'euro.


Toujours à mon (humble) avis, le rebond de l'euro va remettre les choses à leur juste place, et l'on reparlera bientôt de baisse des prix immobiliers.

On est en déflation des actifs financiers vis à vis des actifs tangibles.

Un bien immobilier aujourd'hui n'est plus un actif tangible étant donné qu'il est financé à 90% par la dette.

Si le crédit s'écroule , les biens immobiliers s'écroulent eux aussi.

Certes, la France a eu moins recours au crédit que les Etats-Unis. Mais quand même... il suffit d'observer les statistiques pour voir que les durées d'emprunts ont augmenté et les pourcentages d'apport ont diminué ces dernières années (même dans cette France soi-disant sage).


Et biensûr, à Paris, il faut nuancer cette analyse, car de nombreux acheteurs étrangers achêtent rubis sur l'ongle (et donc pas à crédit).
De ce point de vue, l'immobilier parisien pourrait être plus comparable au marché des oeuvres d'art.

Mais il faut savoir que même ce marché connait ses bulles spéculatives, des bulles qui explosent fréquemment.
Dernier exemple : l'"artiste" Damien Hirst qui a vu sa cote monter de façon vertigineuse avant de s'écrouler.

Même les gens très riches ne sont pas toujours prêts à mettre n'importe quelle somme sur un bien de luxe.

Par ailleurs il faut savoir que ce rebond de l'immobilier parisien s'est effectué dans des volumes de transaction très limité, qui ne permettent pas toujours de dégager des vraies tendances.
Il y a aussi un effet "flight to quality" qui a favorisé Paris, aux dépens de banlieues moins favorisé.

En général le "flight to quality", dans n'importe quel marché n'est pas annonciateur d'un marché en bonne santé, mais plutôt une phase de transition qui préfigure une baisse plus générale des prix.

Je pronostique donc que la prochaine phase de baisse de l'immobilier touchera autant Paris que le reste de la France (pour qui le soi-disant rebond a été quasi-inexistant)

A moyen-terme l'nalyse de Friggit est toujours d'actualité.
Je viens de lire son dernier papier de synthèse de 97 pages (remarquable), et il permet de prendre un peu de recul par rapport aux communiqués de presse des représentants du lobby immobilier.

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